财产和行为税合并申报，如何申报房产税？
作者：吴超辉
全国实行财产和行为税合并申报已有两个月，《财产和行为税纳税申报表》相关填报问题咨询热度不减。国家税务总局湖南省税务局12366纳税服务热线（以下简称“湖南12366”）数据显示，6月1日～7月26日，共接到36122通相关咨询电话。
《财产和行为税纳税申报表》由一张主表和一张减免税附表组成，主表为纳税情况，附表为申报享受的各类减免税情况。申报前，纳税人需准确填报各税种税源信息。笔者发现，在填报各税种税源信息时，纳税人较为关心的问题主要集中在房产税和城镇土地使用税等方面。
热点问题1：购置自用办公楼，如何申报房产税？
“我公司最近购买了一套商品房用作办公场所，请问应如何申报房产税？”湖南12366近期接听咨询电话中，有4469通电话与此类似。企业解决上述申报缴纳房产税的问题，建议“三步走”，分别为确定房产税计税基础、纳税义务发生时间和税款缴纳时间。
第一步，确定计税基础。根据房产税暂行条例规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。以笔者所在的湖南省为例，应税房屋的房产税，依照房产原值一次扣除20%后的余值计算。笔者建议，企业结合所在省、自治区、直辖市人民政府规定，确定房产税计税基础。需要说明的是，以余值计征房产税的，纳税人没有房产原值作为依据，应由房产所在地税务机关参考同类房产核定。
第二步，确定纳税义务发生时间。纳税人需根据购置房产的新旧，确定房产税的纳税义务发生时间。《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号，以下简称“89号文件”）第二条明确，购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
第三步，确定税款缴纳时间。房产税暂行条例明确，房产税按年征收、分期缴纳，纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。例如，笔者所在的湖南省规定，购置房产应于3月、6月、9月、12月分季缴纳房产税。笔者提醒企业，关注所在省、自治区、直辖市人民政府规定的具体纳税期限。
举例来说，A企业是增值税一般纳税人，2021年2月25日，在湖南某地购买一栋楼，该楼建筑面积3500平方米，价值1000万元，全部用于办公经营，并于3月5日取得不动产产权证书。已知依照房产余值计算缴纳房产税的适用税率为1.2%。根据现行政策，A企业应当自4月起依照房产原值一次扣除20%后的余值，计算、缴纳房产税；并按照湖南省规定，在6月申报缴纳第二季度房产税。也就是说，A企业在6月应申报缴纳第二季度房产税：1000×（1-20%）×1.2%÷12×3=2.4（万元）。
对应到《财产和行为税纳税申报表》填报，纳税人应先填报《财产和行为税税源明细表》。A企业应先填写《城镇土地使用税房产税税源明细表》中“二、房产税税源明细”的“（一）从价计征房产税明细”部分，其中，“房产取得时间”栏填报取得不动产产权证书的时间2021年3月，“建筑面积”栏填报3500平方米，“房产原值”栏填报1000万元，“计税比例”填报为80%。6月申报期内，湖南税务部门征管系统会根据房产税税源信息自动生成《财产和行为税纳税申报表》，纳税人审核确认“税种”“税目”“税率”“应纳税额”以及“应补（退）税额”等栏次无误后，即可完成房产税申报。
热点问题2：出租部分房产，如何申报房产税？
“我公司将办公楼的一部分出租给其他公司使用，取得租金收入，应如何缴纳房产税？”湖南12366近期接听的咨询电话中，类似问题的咨询量有5671通。纳税人出租房产，也应从确定计税基础、纳税义务发生时间和税款缴纳时间三个方面，明确房产税缴纳事项。
房产税暂行条例第三条规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。同时，89号文件明确，出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。以笔者所在的湖南省为例，以房产租金收入计征的，按月缴纳。出租房产涉及房产税的缴纳时间与购置房产相同，均为按年征收、分期缴纳，纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。
假设B公司为增值税一般纳税人，在湖南某地拥有一栋办公楼，建筑面积1000平方米，房产原值为2000万元；2021年5月31日出租部分办公楼，出租面积为500平方米，租期为7个月，每月取得10万元（不含税）租金收入，已知依照房产租金收入计算缴纳的适用税率为12%。那么，按照湖南省规定，就办公楼自用部分，6月申报期B公司应当按照房产余值以1.2%的税率，计算并申报、缴纳第二季度房产税：2000×（1-20%）×1.2%÷12×2＋（2000-500÷1000×2000）×（1-20%）×1.2%÷12=4（万元）。就办公楼出租部分，自6月开始，B公司应以租金收入为基础，按照12%的税率计算、缴纳房产税，并在7月申报期申报缴纳：10×12%=1.2（万元）。
因此，B公司需要在6月先填写《城镇土地使用税房产税税源明细表》，填报“二、房产税税源明细”的“（一）从价计征房产税明细”部分，“建筑面积”栏填报1000平方米，“出租房产面积”栏填报500平方米，“房产原值”栏填报2000万元，“出租房产原值”栏填报1000万元（2000×500÷1000=1000），同时填报“（二）从租计征房产税明细”部分，“出租面积”栏填报500平方米，“申报租金收入栏”填报70万元，“申报租金所属租赁期起”填报2021年6月，“申报租金所属租赁期止”填报2021年12月。
在6月申报期和7月申报期，湖南税务部门征管系统会根据房产税税源信息分别自动生成《财产和行为税纳税申报表》，B公司审核确认无误后即可完成房产税申报。
热点问题3：新购置土地，如何申报城镇土地使用税？
实务中，企业因生产经营需要购置土地的情况也较常见。据统计，湖南12366近期接听的咨询电话中，纳税人相关问题咨询约2282通。
根据城镇土地使用税暂行条例第三条规定，土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。省、自治区、直辖市人民政府，应当在规定的税额幅度内，根据市政建设状况、经济繁荣程度等条件，确定所辖地区的适用税额幅度。也就是说，企业应结合所在地区的具体税额幅度，确定城镇土地使用税的计税基础。
税款缴纳时间方面，根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
举例来说，C公司为增值税一般纳税人，2021年3月5日，通过购买获得湖南某地一块土地，面积为1万平方米，合同约定3月31日交付土地。假设该地块在当地为县级二级土地，适用城镇土地使用税的年税额为10元/平方米。那么，C公司应自4月起缴纳城镇土地使用税，并按照湖南省规定在6月申报期申报缴纳第二季度城镇土地使用税：10×10000÷12×3=25000（元）。
在申报时，C公司应先填写《城镇土地使用税房产税税源明细表》，填报“一、城镇土地使用税税源明细”部分：“土地取得方式”栏填报转让，“土地取得时间”栏填写合同约定交付时间2021年3月，“占用土地面积”栏为10000平方米，“土地等级”栏为“县级土地—二级土地”。在6月申报期，C公司只要审核确认湖南税务部门征管系统自动生成的《财产和行为税纳税申报表》，确认无误后即可完成城镇土地使用税申报。