公募REITs时代来临，解析税务处理的考量点

公募REITs发展的背景

不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trust,英文简称“REITs”）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者资金的信托基金，其由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者。

中国商务部于2005年明确提出“开放REITs通道”的建议，随后几年，REITs的试点工作相继开展。但由于一直未有明确法规进一步出台，因此在2020以前，我国主要发行参考了国际REITs模型的类REITs产品，底层基础资产包括公寓、酒店、商业、租赁住房等，主要采用私募的形式，其市场流动性较弱。

2020年4月30日，国家发展改革委和中国证监会共同发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，正式启动基础设施领域公募REITs的试点工作，2020年8月10日，中国证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下简称“指引”），对公募基金发展不动产投资信托基金的参与主体资质与职责等多方面进行规范，进一步明确基础设施领域的公募REITs的配套规则。

今年6月21日，首批九支基础设施公募REITs在沪深交易所正式上市交易，主要投向收费公路、仓储物流、产业园区和生态环保四类基础设施资产，这也标志着我国稳步迈进公募REITs时代。

REITs产品中的主要税务考量点

REITs产品的税务处理一直是各方关注的问题，税负往往直接影响到产品的收益率，进一步影响到产品的设计与成功发行。鉴于目前暂未出台针对公募REITs相关的税务政策，本文将主要从原始权益人和投资人的税务考量点进行阐述和分析。

根据《指引》，公募REITs的基本产品架构简单示意图如下所示：

原始权益人的税务考量点

原始权益人首先需要确认拟入池的底层资产，然后将底层资产通过内部重组的方式与其他运营的资产相剥离（若有），最后将该底层资产的所有权转让至REITs产品架构中。一般而言，原始权益人可以通过资产交易或股权交易的方式来完成。

1)资产交易方式

原始权益人将拥有的底层资产直接转移至公募REITs设立的项目公司下，但由于底层资产往往涉及不动产等重资产，资产交易涉及的土地增值税、契税、企业所得税、增值税和印花税等潜在综合税负成本很高。

2)股权交易方式

原始权益人通过内部重组的形式构建仅持有底层资产的项目公司，再将项目公司的股权转让至公募REITs架构下。

原始权益人在构建项目公司的时候通常会考虑适用特殊性税务处理来进行重组。但是根据现行的财税文件，采用特殊性税务处理进行企业重组并取得股权支付的原主要股东，在重组后连续12个月（不涉及跨境）不得转让所取得的股权。由于项目公司最终需要通过重组转让至公募REITs的架构下，所以在实际操作会受到股权锁定期对于公募REITs重组发行时间上的限制，若在锁定期内进行股权转让会导致不能适用特殊性税务处理，从而立即产生企业所得税税负。

考虑到项目公司的股权转让是为了顺利搭建REITs架构，且根据《指引》的相关要求，原始权益人及其同一控制下的关联方持有REITs基金的份额不得低于20%。根据实质重于形式的原则，对于原始权益人需要保留部分的份额是否可比照特殊性税务处理的相关文件，将对应的企业所得税递延至该保留份额实际处置时进行缴纳，是需要在项目实操中去摸索的。此外，是否有创新型的既能符合特殊税务重组的税务法规要求，又能兼顾公募REITs产品发行窗口期和合规性的重组方案，也是在实操项目中的工作重点。

投资者的税务考量点

REITs主要通过项目公司持有的底层资产运营来获取收益。一般而言，REITs产品主要采用“REITs基金——资产支持计划——项目公司”的架构，即项目公司运营底层资产获取的收入通过资产支持计划和REITs基金，最终分配给投资者。每一层面的税务成本都会影响到最终投资者的收益率，因此对于产品通过审批和成功发行至关重要。

1)增值税

项目公司层面，通常需要考量运营期间按照增值税相关规定，就对应的收入类型和适用税率缴纳增值税。

资产支持计划层面，根据《财政部、国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）《财政部、国家税务总局关于资管产品增值税政策有关问题的补充通知》（财税〔2017〕2号）和 《财政部、税务总局关于资管产品增值税有关问题的通知》（财税〔2017〕56号），对取得的保本收益，通常需要缴纳增值税，资管产品的管理人为增值税纳税人。如果资产支持计划取得的收益为非保本收益，从税法角度符合不属于利息或利息性质的收入，则无需缴纳增值税。

REITs基金层面，其增值税处理与资产支持计划层面类似，如果其取得的收益为非保本收益，则无需缴纳增值税。

投资人层面，如果REITs基金不承诺保本，则投资人所取得的收益理论上不用缴纳增值税。但对于合格境外机构投资者（QFII/RQFII）来说，投资境内公募REITs取得的收益应确认为什么类型、增值税如何处理等问题尚无明确税收政策规定。但由于QFII/RQFII在向境外支付利润或清算所得时，通常会需要事先取得税务机关的完税证明，因此可以合理地预期到对于QFII/RQFII这类投资者投资公募REITs的税务处理可能会面临中国税务机关更为严格的审查。

由于资产支持计划层面、REITs基金层面以及投资人层面的增值税处理基本上与收益是否保本相关，因此在进行“保本”判定时，需要关注每一层面的相关合同条款、补充协议以及增信措施等。

2)企业所得税和个人所得税

项目公司在运营期间按照相关税法的规定，就其应税收入扣除成本费用以后的应纳税所得额，缴纳企业所得税。

资产支持计划层面，可以借鉴信贷资产证券化的所得税处理，根据《财政部、国家税务总局关于信贷资产证券化有关税收政策问题的通知[条款失效]》（财税〔2006〕5号）的规定，信托项目收益在取得当年向资产支持证券的机构投资者分配的部分，在信托环节暂不征收企业所得税。

REITs基金层面，根据《财政部、国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知》（财税〔2008〕1号），对证券投资基金从证券市场中取得的收入，包括买卖股票、债券的差价收入，股权的股息、红利收入，债券的利息收入及其他收入，暂不征收企业所得税。

投资人层面，法人投资者可根据《财政部、国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知》（财税〔2008〕1号）适用鼓励证券投资基金发展的优惠政策，对投资者从证券投资基金分配中取得的收入，暂不征收企业所得税；但对于合格境外机构投资者（QFII/RQFII）投资境内公募REITs是否能够适用1号文的不征税待遇，目前尚没有明确的规定，实践中需要结合会计处理和审计披露，与主管税务机关进一步沟通。对于个人投资者取得的收入，根据财税字[1998]55号，对投资者从基金分配中获得的股票股息、红利收入以及企业债券的利息收入，由上市公司和发行债券的企业在向基金派发股息、红利、利息时代扣代缴20%的个人所得税，基金向个人投资者分配股息、红利、利息时，不再代扣代缴个人所得税。这条规定暂不明确是否适用于资产支持计划向REITs基金分配时，由资产支持计划对于个人投资者进行代扣代缴个人所得税。

公募REITs未来的展望

今年3月份发布的“十四五”规划纲要，明确提出“推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环”。这也是REITs首次被纳入国家级的发展规划中。而此次九支基础设施公募REITs的顺利发售，也进一步验证各方投资者对于公募REITs的看好。

目前，公募REITs的底层资产主要是基础设施，由于中国存量资产范围广大，未来可能会进一步增加底层资产的范围。

在我国现行的经济体制下，公募REITs的蓬勃发展势在必行，期待REITs相关配套税法政策的进一步明确或实操项目案例的不断摸索，以减少REITs产品的税务不确定性。