随着中国对外开放的大门越开越大，来华投资的企业越来越多，其中不乏一些非居民企业在中国境内购置房产。近日，笔者在实务中发现，部分非居民企业在中国境内转让或出租其拥有、管理和控制的不动产时，申报了增值税或土地增值税，却未申报企业所得税，引发税务风险。

转让境内不动产未申报企业所得税

非居民企业A公司已在中国境内设立办事处，并以办事处的名义持有中国境内的不动产。该办事处与居民企业B公司签订合同，约定向B公司转让位于中国境内的不动产。2023年5月，该办事处按照规定，申报了转让不动产对应的增值税和土地增值税。税务干部在核查时发现，该办事处2023年未申报此项不动产转让取得的收入，第二季度企业所得税缴纳额为0，存在未缴纳相关企业所得税的疑点。

企业所得税法第一章第三条第二款规定，非居民企业在中国境内设立机构、场所的，应当就其所设机构、场所取得的来源于中国境内的所得，以及发生在中国境外但与其所设机构、场所有实际联系的所得，缴纳企业所得税。同时，企业所得税法实施条例第一章第七条第三款规定，转让财产所得、不动产转让所得按照不动产所在地确定。

按照上述规定，A公司在中国境内设立办事处，且以办事处的名义持有并在2023年第二季度转让中国境内的不动产，从其增值税和土地增值税的申报记录可见，A公司拥有的不动产存在增值的情况，则其在转让时应当申报缴纳相应的企业所得税。基于此，税务干部对A公司进行了辅导，告知其政策规定。最终，A公司补申报了企业所得税。

出租境内不动产未申报企业所得税

2021年1月，非居民企业M公司（在中国境内未设立机构、场所），与居民企业N公司签订合同，约定M公司向N公司出租中国境内不动产，租期1年，按月收租，收取租金当月开具增值税发票。税务干部经核查发现，N公司作为扣缴义务人有申报代扣代缴、代收代缴税款报告表并缴纳增值税，但是无相关的企业所得税申报记录。

根据《国家税务总局关于非居民企业所得税管理若干问题的公告》（国家税务总局公告2011年第24号）第四条第二款规定，非居民企业出租位于中国境内的房屋、建筑物等不动产，对未在中国境内设立机构、场所进行日常管理的，以其取得的租金收入全额计算缴纳企业所得税，由中国境内的承租人在每次支付或到期应支付时代扣代缴。

在上述案例中，M公司出租位于中国境内的不动产取得租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入，缴纳企业所得税。由于M公司在中国境内未设立机构、场所，应由N公司作为扣缴义务人履行代扣代缴义务。税务机关联系境内扣缴义务人N公司，N公司承认未扣缴税款且表示配合补扣缴税款。最终，N公司在2022年6月补申报2021年应扣缴未扣缴的企业所得税，同时缴纳相应滞纳金。

笔者提醒，非居民企业应关注纳税申报的完整性和准确性，转让或出租位于中国境内的不动产时，切勿忽视申报相应的企业所得税，导致出现税务风险。

（作者单位：国家税务总局深圳市盐田区税务局、广东华商律师事务所）