房地产开发企业：契税计算，牵一发动全身

作者：宋歌 朱贺民 金佳丽

契税，是房地产开发企业取得国有建设用地使用权后首先要缴纳的税种之一，契税金额计算的正确与否，将直接影响企业所得税、土地增值税、房产税等多个税种的计算和申报，可谓是“牵一发而动全身”。笔者在实务中发现，今年9月1日契税法实施后，部分房地产开发企业对现行契税政策存在错误理解，给契税及其他税种的计算和申报带来一系列衍生性的税务风险。

典型案例

A房地产开发公司为增值税一般纳税人，2021年9月与所在地政府签订了《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定土地出让价款4亿元，同时A公司应在异地为政府配建公租房40户（2000平方米）。公租房建成后，政府将按照约定的测算建设成本0.3万元/平方米回购，合计回购金额为600万元。A公司适用的契税税率为5%。

2021年10月，A公司开工建设。同月，A公司向B房地产开发公司购买了40户（2000平方米）商品房，购买价款为1000万元，取得了增值税普通发票，并于当月将这批商品房移交政府，政府按照合同约定支付了600万元。

A公司在进行这笔业务的契税处理时，只按照合同约定的土地价款（4亿元）缴纳了2000万元的契税，并未考虑异地配建公租房的契税问题。

风险分析

综合来看，由于A公司未考虑异地配建公租房的契税问题，导致其应缴契税金额计算错误，进而影响了企业所得税、土地增值税的计算。

◎风险点一：应缴契税金额计算错误

根据契税法第四条的规定，土地使用权出让、出售，房屋买卖，契税计税依据为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。但是，实践中，一些企业在计算契税时，仅考虑了支付的土地出让金部分，未将应交付货币以外的实物、其他经济利益对应的价款作为契税的计税依据。

本案例中，A公司为完成合同约定，购买40户公租房实际支付的款项，属于“应交付的实物所对应的价款”，需要计入契税计税依据。因此，A公司的契税计税依据为40400万元[40000+（1000－600）]，A公司需要补缴契税20万元（40400×5%－2000）。

◎风险点二：企业所得税开发产品计税成本计算错误

《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十七条规定，土地征用费及拆迁补偿费是开发产品计税成本支出的内容之一，指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。也就是说，房地产开发企业取得土地使用权缴纳的契税，可以列入“土地征用费及拆迁补偿费”项目，在企业所得税税前扣除。

本案例中，A公司少缴了20万元契税，将导致其企业所得税开发产品计税成本核算错误，进而影响企业所得税的准确计算。此外，如果A公司将部分开发产品转为自用，将会导致房产原值核算错误，进而影响房产税的准确计算。

◎风险点三：应缴土地增值税金额计算错误

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第五条规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。在计算土地增值税时，房地产开发费用、加计扣除项目金额均需要按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的一定比例计算扣除。因此，如果企业契税金额计算错误，将对土地增值税的计算产生影响。

本案例中，A公司少缴了20万元契税，使得“取得土地使用权所支付的金额”不准确，影响房地产开发费用、加计扣除项目的金额，最终导致土地增值税计算错误。

分析建议

通过A公司的案例可以看出，房地产开发企业如果没能准确计算契税金额，将带来“牵一发动全身”的影响，企业所得税、土地增值税等多个税种的计算都将出问题。笔者建议，相关企业要认真学习契税政策，把握契税与其他税种之间的逻辑关系，准确计算税款并进行纳税申报，有效防控涉税风险。

（作者单位：国家税务总局齐齐哈尔市税务局第二稽查局）