同是占地面积法，分摊结果相差大

作者：杨春根

按占地面积法分摊土地成本，是房开企业所得税上的首选方法，也是土地增值税清算时，部分税务机关认可的分摊方法。但同样的占地面积法，实际操作中会有不同分摊思路，由此带来的分摊结果也差别很大。

案例：某房地产开发企业竞得一地土块，土地面积6000平方米，土地成本1亿元。开发产品有高层、多层洋房两种业态，同时小区内建设幼儿园一所。高层占地面积1200平方米，建筑面积15000平方米；多层占地1200平方米，建筑面积5000平方米。幼儿园占地600平方米。

幼儿园作为公配设施，最终的成本由各业态的可售面积分摊，所以幼儿园分不分摊土地成本有二种选择。同时，高层和多层在分摊楼座的土地成本时，按单一楼座的占地面积占所有楼座的占地面积之和分摊土地成本，还是分二步分摊：先把土地成本在各楼座及公园绿化道路等公用部份之间进行分摊，公用部份的土地成本再按建筑面积法分摊到各单独楼座，这时又产生了二种不同的分摊方法。排列组合下，有4种不同分配方法：

1、幼儿园不单独分摊土地成本，土地成本按各楼座的占地面积占所有楼座的占地面积之和分摊。

高层分摊的土地成本为：5000万元。

2、幼儿园不单独分摊土地成本，土地成本先在各楼座及公园绿化道路等公用部份之间进行分摊，公用部份的土地成本再按建筑面积法分摊到各单独楼座。

高层分摊的土地成本为：6500万元。

3、幼儿园单独分摊土地成本，土地成本按各楼座的占地面积占所有楼座的占地面积之和分摊；幼儿园的土地成本最终随公配总成本按建筑面积法在可售面积里分摊。

高层分摊的土地成本为：5500万元。

4、幼儿园单独分摊土地成本，土地成本先在各楼座及公园绿化道路等公用部份之间进行分摊，公用部份的土地成本再按建筑面积法分摊到各单独楼座。幼儿园的土地成本最终随公配总成本按建筑面积法在可售面积里分摊。

高层分摊的土地成本为：6500万元。

上面的分析，略去了计算过程。从上面的分析结合房地产企业土地增值税、所得税的计缴特点，可以得出以下结论：

1、同是占地面积法分摊，由于不同的分摊思路，产生巨大的分摊差异。

2、公配分不分摊土地成本，会不会最终影响各业态的土地成本，由其他分摊因素决定。

3、不同的分摊方法，对土地增值税来说，是永久性差异；对所得税来说，也许是时间性差异，也许是永久性差异。

4、没有对与错，只是税企双方是否都能接受。没有哪种方法更好，只有哪个项目选择哪种方法最有利。